Ugovor o poklonu mnogi doživljavaju kao jednostavan porodični papir, posebno kada roditelj poklanja stan detetu, brat sestri deo kuće ili neko želi da bez naknade prenese automobil, novac ili drugo pravo.

Problem nastaje kada se takav posao svede na kratku izjavu, bez jasnih podataka, bez pravilne overe i bez razumevanja poreskih posledica.

Tada ono što je trebalo da bude miran prenos imovine lako preraste u spor oko svojine, troškova ili upisa u katastar.

Za nepokretnosti je forma naročito važna, jer zakon traži javnobeležnički potvrđenu ispravu, a ugovor koji nije zaključen u toj formi ne proizvodi pravno dejstvo.

U praksi se najčešće postavljaju tri pitanja. Prvo, šta ugovor o poklonu mora da sadrži da bi bio valjan i jasan.

Drugo, kada je dovoljna obična pisana forma, a kada je obavezna solemnizacija kod javnog beležnika. Treće, ko na kraju plaća troškove, beležnika, eventualni porez i druge prateće izdatke.

Odgovori nisu komplikovani kada se prate važeći propisi i kada se razlikuju pokretne stvari od nepokretnosti.

Šta je najvažnije da znate?

Šta je ugovor o poklonu i kada se koristi?

Suština ugovora o poklonu je da jedno lice bez naknade prenosi drugom licu određenu stvar ili pravo iz svoje imovine. U svakodnevnom prometu to je najčešće stan, kuća, zemljište, garaža, automobil, novac na računu ili određeno potraživanje.

Ugovor o poklonu se najčešće koristi u porodičnim odnosima, ali nije ograničen samo na srodnike. Poklon može da se da i licu koje nije u rodbinskoj vezi sa poklonodavcem.

Ipak, srodstvo ima veliki značaj kada se dođe do poreza, jer od njega zavisi da li postoji oslobođenje ili se porez plaća po stopi od 1,5% ili 2,5%.

Šta ugovor o poklonu mora da sadrži?

Najmanje što dobar ugovor o poklonu treba da sadrži jesu potpuni podaci o poklonodavcu i poklonoprimcu, jasan opis predmeta poklona, izričitu izjavu da se poklon daje bez naknade, izričitu izjavu da poklonoprimac poklon prihvata, mesto i datum zaključenja ugovora, kao i potpise ugovornih strana.

Bez jasnog prihvatanja poklona teško je govoriti o uredno zaključenom dvostranom pravnom poslu. Potreba za jasnim identitetom stranaka i preciznim predmetom posla proizlazi i iz pravila o formi kod pravnih poslova koji se solemnizuju pred javnim beležnikom.

Kod nepokretnosti opis mora da bude posebno precizan. Nije dovoljno navesti da se poklanja “stan u Novom Sadu” ili “porodična kuća u okolini Beograda”. Ugovor treba da prati podatke iz javne evidencije, broj parcele, broj lista nepokretnosti kada je relevantno, oznaku posebnog dela objekta, površinu, udeo ako se prenosi idealni deo, kao i pravni osnov svojine poklonodavca.

Praktično gledano, u ugovor vredi uneti i odredbe koje zakon ne propisuje kao obavezne u svakom slučaju, ali u životu mnogo znače.

To su klauzula o predaji državine, klauzula o tome da li na nepokretnosti postoje tereti, ko snosi troškove postupka, ko preduzima radnje prema katastru i kako će se rešavati eventualni prateći troškovi.

Takve odredbe štite obe strane od kasnijih rasprava koje nastaju kada ugovor jeste potpisan, ali ostavi otvorena pitanja.

Poseban značaj saglasnosti i tačne volje stranaka

Kod ugovora o poklonu važna je stvarna volja ugovornih strana. Poklon mora da bude slobodno dat i slobodno prihvaćen.

U praksi je to naročito važno u porodicama gde se poklon meša sa dogovorima o budućem izdržavanju, nasleđu ili porodičnim očekivanjima.

Ako se stranke zapravo dogovaraju o nečemu drugom, pa to samo formalno nazovu poklonom, kasnije mogu nastati ozbiljni sporovi.

Upravo zato javnobeležnička potvrda nije gola formalnost, već postupak u kojem beležnik objašnjava smisao i pravne posledice posla koji se zaključuje.

Kako se ugovor overava?

Ovde se pravi najvažnija razlika. Kod poklona nepokretnosti obavezna je javnobeležnički potvrđena, odnosno solemnizovana isprava.

Zakon o prometu nepokretnosti izričito propisuje da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u tom obliku, da je nadležan javni beležnik sa područja gde se nepokretnost nalazi i da ugovor koji nije zaključen na taj način ne proizvodi pravno dejstvo.

Poklon stana, kuće, garaže ili zemljišta zato ne treba posmatrati kao običan porodični papir koji je dovoljno samo potpisati.

Javnobeležnička komora dodatno objašnjava da kod potvrđivanja privatne isprave beležnik proverava sposobnost i ovlašćenje stranaka, objašnjava smisao i posledice pravnog posla i vodi računa o tome da sadržina ne bude suprotna prinudnim propisima, javnom poretku i dobrim običajima.

U običnom govoru ljudi često kažu “idemo samo da overimo ugovor”, ali kod nepokretnosti se ne radi o prostoj overi potpisa, već o sadržinski ozbiljnijoj kontroli isprave.

Posle potvrđivanja isprave posao se ne završava samim potpisom. Zakon propisuje da javni beležnik dostavlja overen prepis ugovora nadležnom organu za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda u roku od deset dana od zaključenja ugovora.

To je važno zbog poreskog postupka, a u praksi znači da ugovor o poklonu nepokretnosti odmah ulazi u dalje formalne tokove.

Kada treba obratiti dodatnu pažnju

Ako je poklonodavac u braku, pre potpisivanja ugovora mora se proveriti da li je predmet poklona njegova posebna ili zajednička imovina.

Zajedničkom imovinom supružnici upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno. U praksi to znači da supružnik ne može samostalno pokloniti nepokretnost koja je deo zajedničke imovine kao da je samo njegova.

Dodatna pažnja je potrebna i kada se raspolaže imovinom poslovno nesposobnog lica. Javnobeležnička komora navodi da se ugovori o raspolaganju nepokretnostima poslovno nesposobnih lica obavezno zaključuju u formi javnobeležničkog zapisa.

Takvi slučajevi traže pojačanu pravnu proveru i nikako nisu za improvizaciju.

Ko snosi troškove?

Kad ljudi pitaju ko snosi troškove, zapravo misle na dve odvojene stvari. Jedna je ko po dogovoru plaća trošak sačinjavanja i potvrđivanja ugovora, pribavljanja dokumentacije i eventualnih pratećih administrativnih troškova. Druga je ko je poreski obveznik.

To nisu nužno ista lica. Jav­nobeležnička tarifa propisuje da se nagrada određuje prema vrednosti pravnog posla kada je ona određena ili se može utvrditi, a osnov je stvarna tržišna vrednost stvari ili prava koje je predmet pravnog posla. Zbog toga trošak beležnika nije isti kod svakog poklona.

Što se tiče poreza, Poreska uprava navodi da se porez na nasleđe i poklon plaća po stopi od 1,5% za drugi nasledni red, a po stopi od 2,5% za treći i dalji nasledni red, kao i za lica koja nisu u srodstvu sa poklonodavcem.

Istovremeno, poklonoprimac prvog naslednog reda i supružnik poklonodavca ne plaćaju porez na poklon. Poresko rešenje se dostavlja nasledniku, odnosno poklonoprimcu, a rok za plaćanje je 15 dana od dana dostavljanja rešenja.

To praktično znači sledeće. Ako roditelj poklanja stan detetu, poreza na poklon najčešće neće biti, ali će postojati troškovi beležnika i eventualnih pratećih pribavljanja isprava.

Ako ujna, tetka, stric ili lice koje nije u srodstvu poklanja nepokretnost, porez je mnogo realnija stavka. Ako prijatelj poklanja automobil ili novac veće vrednosti, treba računati i na poresku proveru i na moguće rešenje Poreske uprave.

Ko najčešće plaća šta?

Podaci u tabeli odgovaraju informatoru Poreske uprave i pravilima o javnobeležničkoj tarifi.

Kada nema poreza ili prijave

Informator Poreske uprave sadrži i jedno praktično važno pravilo koje građani često ne znaju.

Od oporezivanja su izuzeti gotov novac, depoziti, novčana potraživanja, digitalna imovina, prava intelektualne svojine, upotrebljavano motorno vozilo, plovilo, vazduhoplov i druge pokretne stvari koje poklonoprimac od istog lica primi do vrednosti od 100.000 dinara u jednoj kalendarskoj godini, po svakom od tih osnova.

U tim slučajevima poklonoprimac nije dužan da podnese poresku prijavu. To je korisno pravilo za manje poklone, ali ne treba ga mešati sa poklonom nepokretnosti, gde je formalni režim potpuno drugačiji.

Najčešće greške zbog kojih nastaju problemi

Za kraj…

Ugovor o poklonu može biti jednostavan samo kada je pažljivo sastavljen. Kod nepokretnosti mora da bude solemnizovan, podaci moraju da budu precizni, a pitanje troškova treba jasno urediti u samom tekstu ugovora.

Najvažnije je da se ne mešaju tri odvojene stvari: sadržina ugovora, forma u kojoj mora biti zaključen i poreske posledice koje iz njega nastaju. Kada se to razdvoji kako treba, ceo postupak postaje daleko jasniji i bezbedniji.